開發商逾期交房，該不該承擔責任？

一、   案情簡介：

　　申請人黃某于2006年５月12日與被申請人xx房地產開發有限公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定由申請人購買被申請人開發的位于惠州某區的一戶商品房。合同約定：“出賣人（被申請人）應當在2007年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經過驗收合格，并符合合同約定的商品房交付買受人（申請人）使用；商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同第八條約定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或者出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔”。雙方還約定了逾期交房的違約責任。合同簽訂后，申請人交清了全部房款，但是，被申請人并未依照約定于2006年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經過驗收合格，并符合合同約定的商品房交付申請人使用。2007年1月25日，被申請人在《xx日報》上刊登公告，要求業主于2007年2月1日至7日去收樓。但是，當申請人前去收樓時，被申請人并未提交任何證明房屋經過驗收合格并符合合同約定的文件，造成申請人無法依照合同約定收樓。申請人認為，被申請人不能依照約定的時間和條件向申請人交付商品房，違反了合同約定，應當承擔相應的違約責任。但是，被申請人認為逾期交房的原因是連續19天的強降水天氣，因此拒絕依照約定承擔違約責任。申請人迫于無柰，只能依法申請仲裁。

　　二、   爭議焦點：

　　本案的爭議焦點有兩個：1、該套商品房是否符合交房的條件？2、強降雨及臺風等惡劣天氣是否屬于免責的條件？

　　申請人認為:合同簽訂后，申請人即全額付清房款，已經忠實地履行了自己的義務。但是，被申請人并未依照約定于2006年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經過驗收合格，并符合合同約定的商品房交付申請人使用。2007年1月25日，被申請人在《xx日報》上刊登公告，要求業主于2007年2月1日至7日去收樓。但是，當申請人前去收樓時，被申請人并未提交任何證明房屋經過驗收合格并符合合同約定的文件，造成申請人無法依照合同約定收樓。因此，逾期交樓的過錯完全在被申請方，應由其承擔違約責任。

　　被申請人辯稱：雖然存在延期交樓的情形，但不并完全是自身原因造成的。首先，19天的惡劣強降雨天氣已經給施工方造成了19天的實際延誤，此外，臺風和持續高溫的天氣也不同程度地減緩了施工的進度。另外，由于施工單位自身原因造成施工緩慢等，以至于該樓盤在2006年12月30日已竣工驗收合格合格直至2007年2月2日才完成竣工驗收備案手續。根據合同法關于不可抗力免責的規定，以及雙方在合同中約定的：“如遇到下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：…3、施工中遇到自然災害問題造成的延期。”因此，被申請人可以免責。其次，申請人遲延履行收樓義務。被申請人于2007年2月2日已經完成了竣工驗收備案手續，并于2007年1月25日在《xx日報》刊登了入伙公告，請廣大業主攜帶相關資料在一周內（2月1日—2月7日）前來辦理入伙手續。2007年5月16日，被申請人又在《xx日報》刊登了《收樓通知》，稱：“我公司已于2007年1月25日通知各業主辦理收樓手續但至今仍有部分業主逾期未辦理。現再次通知尚未收樓的業主自本通知發布之日起3日內辦理收樓手續，逾期未辦理者，視為開發商已實際交樓，并按雙方在《商品房買賣合同》中的相關約定處理。”既然被申請人已經在報紙上兩次刊登收樓通知，說明已經完全具備交樓條件，因此對申請人關于“前去收樓時，被申請人提交任何證明房屋經過驗收合格并符合合同約定的文件”的說法，被申請人不予認可.

　　三、裁決結果及理由

  仲裁庭裁決：裁決被申請人賠償申請人逾期交房的違約金，從2007年1月1日算至2007年2月2日，從2007年2月3日起，申請人自行承擔沒有收樓的責任。

 仲裁庭認為：

　　（一）、被申請人出賣的商品房從2007年2月2日具備交付使用條件。根據法律法規的相關規定，商品房經驗收合格，是指該商品房建設單位已經在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續。涉案商品房已經持有惠州市某區規劃建設局于2007年2月2日出具的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，這表明其已經具備交房條件了。因此，被申請人逾期交房的時間從2007年1月1日算至2007年2月2日。

　　（二）、強降雨及臺風等惡劣天氣不是本案的免責條件。因為被申請人提供的《氣象證明》不能證明因強降水在被申請人開發的商品房處造成自然災害，且按常理，一年中有十多天為強降水天氣，也屬于建設單位應該預見的范圍。不可抗力是指當事人不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況。在本案中，強降雨及臺風并不屬于不可抗力，因此不能免責。

　　四、本案的啟示

  在商品房買賣中，由于種種原因，開發商會遲延交房。按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》，遲延交房是需要承擔違約責任的。于是，開發商總會找出種種理由來推脫責任。但是，在一般情況下，開發商的這些理由和藉口在法律上往往是起不到免責的目的的，除了一些例外情況。那么，在何種情形下，開發商是可以免責呢？

　　1、不可抗力。不可抗力指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等；二是政府行為，如發生戰爭、強制征收等。在發生不可抗力的事由后，開發商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發生了不可抗力的事由開發商仍然需要承擔延期交房責任。實踐中，開發商有隨意擴大解釋不可抗力的現象，其實，構成不可抗力的條件是很嚴格的，開發商不得以諸如“雨季停工”、“技術困難”等作為法定免責事由主張免責。

　　2、約定免責事由。在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發商通常會與購房人約定其他關于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應交費用、因執行國家法律法規、政策、政府指令導致逾期交房、因市政配套設施接通延誤或市政府規劃變更導致逾期交房、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責，有些則純屬“霸王條款”，如天氣原因、高考等因素導致停工，這些情況是開發商可以預料、可以避免和克服的，不能作為免責事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責任的歸責原則實行無過錯責任，不論開發商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發商就應向購房人承擔違約責任，之后開發商有權依法向責任人追償。

     在實際生活中，購房者一定要警惕開發商的免責條款陷阱，如若規定“開發商應于某年某月某日前交付房屋，但遇到人力不可抗拒的自然災害、施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決，及其他非開發商所能控制的因素等不可抗力延期交房時，不承擔任何責任”，購房者便被動了，很可能會因不能按時交房而處于長期的苦惱之中。這時，購房者可將此條修改為“出現法律規定的不可抗事件，在不可抗力持續的期間內，免除開發商延期交房的責任。”這樣便在糾紛面前主動多了。因此，購房者在購房時，要多看多選，貨比三家不吃虧，特別要重視合同的嚴密性，莫隨意按印畫押，稀里糊涂地讓不法開發商鉆了法律空子。